Due Diligence
Allgemein:
Due Diligence (DD) bezeichnet eine detaillierte Untersuchung und Prüfung im Vorfeld eines Ankaufs.
Wörtlich übersetzt heißt es „gebührende Sorgfalt“.
Ganz allgemein geht es darum möglichst vollständige Information über einen Kaufgegenstand zu erhalten, technische, rechtliche und wirtschaftliche Risiken aufzudecken, zu beseitigen und/oder durch Kaufpreis Abschläge zu bewerten.
„caveat emptor“ („Käufer sei wachsam“) !
Die europäische Banken-/Finanzkrise hat dazu geführt das zu ihrer Bewältigung billiges Geld in die Märkte strömt. Auf der Jagd nach Renditen aber führt die Politik des billigen Geldes zu Fehlallokationen in den Märkten. Während eine Fehlinvestition in Aktien binnen Sekunden korrigiert werden kann ist dies in anderen Anlageklassen nur mit hohem zeitlichen und finanziellen Aufwand (Transaktionskosten) möglich. Das gilt bei strategischen Investments wie es Immobilien sind in besonderem Maße. Fehlentscheidungen sind in dieser Anlagenklasse teuer und eine Rückabwicklung ist nicht immer möglich.
Ganz allgemein geht es darum möglichst vollständige Informationen, zum Beispiel in Form eines Datenraums vorliegen zu haben bevor es zu einer Investitions- oder Desinvestitionsentscheidung kommt. Hierfür muss auch in einem sehr dynamischen Immobilienmarkt ausreichend Zeit bleiben.
Unsere Leistungen:
- Sichtung und Prüfung vorhandener Objektunterlagen
- Beibringung ggf. Erstellung fehlender Unterlagen
- Bereitstellung der Daten und Dokumente in Form eines Datenraums (ggf. virtuell)
- rechtliche*, technische* und kaufmännische Prüfung und Bewertung vorhandener Risiken
- Unterstützung bei Kaufpreisverhandlungen (Ankaufsprozess)
Ihr unternehmerisches Risiko können wir Ihnen leider nicht abnehmen, aber gerne helfen wir Ihnen mögliche objektspezifische Risiken auf ein Minimum zu reduzieren.
(* je nach Umfang und Erfordernis findet eine detailliertere Prüfung unter Hinzuziehung Dritter statt.)
Die Due Diligence im Ankaufsprozess
(im Verlauf der Vertragsverhandlungen)
Beginn der Gespräche
Das erste Gespräch dient dazu sich einen Überblick über die wesentlichen Rahmenparameter zu informieren.
Bereits hier kann deutlich werden inwieweit eine detailliertere Untersuchung des Kaufgegenstandes erforderlich ist.
Auch hier können sich beide Parteien über potenzielle Deal Breaker der Gegenseite informieren.
Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA)
Für den Verkäufer besteht hinsichtlich bestimmter Informationen ein Interesse dieses nicht öffentlich werden zu lassen. Zu diesem Zweck wird zwischen potenziellem Käufer und Verkäufer eine Vertraulichkeitsvereinbarung (engl. NDA – Non-Disclosure-Agreement) geschlossen.
Diese Vereinbarung soll den Verkäufer davor schützen, dass interne und vertrauliche Daten den Weg in die Öffentlichkeit finden.
Meistens ist die Missachtung der Vereinbarung mit einer Poenale verbunden, so dass der Verkäufer keinen Nachweis, über einen entstandenen Schaden durch eine Missachtung, führen muss.
Absichtserklärung (LOI)
Ein Zwischenschritt hin zum späteren Kaufvertrag kann in Form einer Absichtserklärung (engl. LOI, Letter-of-Intent)
erfolgen. Dieses Schriftstück hält bis dahin das Verständnis beider Seiten bezüglich der wesentlichen Konditionen (z.B. Kaufpreisbildung, zu übernehmende Verpflichtungen Dritter, Garantien und Gewährleistungen etc.) sowie ggf. auch den Zeitplan bis zu Beurkundung.
Durch den LOI oder wegen seines Inhalts auch „Term sheet“ genannte Vereinbarung können Missverständnisse zwischen den Parteien schon frühzeitig erkannt werden.
Wenngleich die Vereinbarung rechtlich keine bindende Wirkung entfaltet, so ist im weiteren Verlauf der Verhandlungen ein inhaltliches Abweichen nur schwer begründbar.
Insofern sollten Konditionen und Umstände, welche noch einer Klärung bedürfen, keinen Eingang in den LOI finden.
In einem LOI kann auch die Vertraulichkeitsvereinbarung, eine Exklusivitätsvereinbarung oder eine Kostenübernahmevereinbarung bezüglich bestimmter Vorleistungen enthalten sein.
Selbst wenn einzelne vereinbarte Konditionen des LOI rechtlich nicht bindend sind (z.B. Zeitplan), gilt dies nicht für die oben genannten Vereinbarungen bezüglich der Vertaulichkeit, Exklusivität und Kostenübernahme.
Due Diligence
Da, je nach Komplexität der Transaktion, eine Due Diligence mit zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden ist, wird ein potenzieller Käufer sich z.B. im Rahmen eines LOI (Exklusivität und ggf. Kostenübernahme) absichern.
Kaufvertrag
Am Ende wird, auf Basis der Erkenntnisse aus der Due Diligence, der Vertrag endverhandelt und wenn keine unüberwindlichen Unstimmigkeiten (sogn. „Deal Breaker“) auftreten auch so beurkundet.