Verkehrswertermittlung

Marktwertermittlung

Verkehrswert

Wir erstellen für Ihre Grundstücke mit oder ohne aufstehende Gebäude Verkehrs- und Marktwertgutachten
[gem. § 194 BauGB].

zum Beispiel:

im Falle einer Trennung von Gütern bei Auflösung einer Lebensgemeinschaft (Scheidung),
im Rahmen einer Erbschaft (Erbschaftssteuer bei Vererbung von Immobilienvermögen) ,
für buchhalterische Zwecke (Bilanzierung nach IAS/IFRS – “fair value”) u.a.

Definition und Erläuterung:

BauGB § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Verkehrswert = Marktwert

entspricht dem monetären Gegenwert (Preis), welcher…

…zu einem festgelegten Zeitpunkt (Bewertungsstichtag),

…im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
(freier Markt und vollständiger Information der Parteien),
ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse
(z.B. Liquiditätsengpass)

…und unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten
(z.B. Rechte und Belastungen; Abt. II)

…sowie der tatsächlichen Eigenschaften
und der sonstigen Beschaffenheit des Grundstücks
(besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)

…erzielt werden kann.

Beim Verkehrswert handelt es sich somit um einen objektiven Gegenwartswert.

Marktwert

Was ein Marktteilnehmer, insbesondere im aktuellen, sehr dynamischen Markt wie München oder Regensburg, tatsächlich zu zahlen bereit ist (beurkundeter Verkaufpreis) kann somit vom Verkehrswert abweichen.

Diese Tatsache führt häufig zur Verwechslung wenn nur allgemein von Immobilienbewertung gesprochen wird.

Ein wesentlicher Grund für die Abweichung ist dass Wertsteigerungen,
welche sich durch eine bauliche Veränderung, z.B. umfangreiche Sanierung,
Ausnutzung von Baurechtsreserven, Entwicklungspotenziale, etc. aufgrund der Sichtagsbezogenheit des Verkehrswert nicht berücksichtigt werden.
Ein zweiter wesentlicher Grund sind subjektive Erwartungen hinsichtich
der Entwicklung des Grundstückmarktes allgemein.

Darüber hinaus spielen Finanzierung, Steuern
und eine inidviduelle Chancen-/Risikobewertungen eine entscheidende Rolle.

Was wir mitin beobachten ist, dass ähnlich wie an den Börsen, die Zukunft gehandelt wird.
Insofern müssen wir zwischen einem „objektiven Marktwertbegriff“ (Verkehrswert) und einem „subjektiven Marktwertbegriff“ (Investitionswert) differenzieren.

Die Frage lautet letztlich…
…welchen Kaufpreis kann/will ICH bezahlen (inidvidueller Grenzpreis) ?
bzw.
…was würde ein DRITTER für meine Immobilie bezahlen?